[新聞] 房市329檔期北衝中爆南續熱 全台案量近4500億

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房市329檔期北衝中爆南續熱　全台案量近4500億

今天不談股市，
從近來針對身邊一些親友都開始積極買房說起。

最近公司幾位同事算是卯足全力，
砸下所有資金準備在近期買入人生第一間房子，
理由不外乎都是為了結婚開始做準備。

其實如果已經做好自我心理建設、未來規劃，
或是抱持著我需要自己的窩，管它房價怎麼跌我是要自住不是要拿來投資；
那就可以直接關閉了。

撇開各項精確數據不談，
先說一個一般用來判斷房價是否過熱的基本指標，也就是房價生產比值 (以下簡稱房產值)。
簡單來說，
就是使用年度房價總值除以國民生產毛額 (GDP) 所得到的比值。

為什麼要特別提到這個基本指標呢？
因為當你鑑往知來，你會倒抽一口氣，開始審慎評估這份風險。
日本在 1980~1990 有所謂地產六大城市，也就是這六大城市地產總值幾乎等於全國總市值，
當時的東京都房產價值更是遠近馳名，相當於整個美國房產總值，
來到 1990 末，日本的房產值甚至超過 2，
接下來的景況大家應該很清楚，
日本三十年前發生史上最大房市泡沫後至今一蹶不振。

所謂冰凍三尺非一日之寒，
東方民族喜歡屯第、養地、炒地皮司空見慣，
也因此，現在最可怕的炸彈在對岸。
大陸的房產值比率一度來到 4 這個可怕的數字，
2012 年該值已經達到 2 的高水平，甚至在 2013 年又重現當年日本「榮景」，
同樣是首都，北京房產總值竟然高過美國 GDP。
即便歷經近兩三年中國去槓桿化、打消影子銀行、打壓房地產膨脹，
房產值依舊高於危險值甚多。

題外話，
2007~2008 房產債券引爆世紀全融海嘯，當時房產值比率約略在 1.6~1.8 之間遊走。

這是總體經濟的時空背景，那再由經濟層面拉回到我們自然人個體戶。
我們在投資股票時往往會參考幾個重要指標，不管是 EPS、ROE、ROA 等等，
其中一個重要指標就是資產負債比，
也就是企業負債總額占企業資產總額的百分比。
這是一種曝險指標，當然某種程度上也可以反映企業舉債經營的能力。
舉個例子，
假設我月薪十萬，
每個月固定支出的房貸總金額六萬，
那麼相對的非固定支出資金就受到限縮，每個月活用資金只剩四萬元，
扣除基本餐費和水電支出，可以說是一貧如洗。
而這個就是所謂的舉債率之簡單概念。

這就是為什麼日本泡沫至今經濟仍無法有效起色的主因，
假設今天國家正處於經濟大起飛時代，
人收入所得都能夠以 20~30% 成長，那麼即便是高舉債率仍然可以負荷暫時不會感受到威脅。
但是今日就連由官方數據 GDP 都飛快成長的大陸 (實際數字未可得知)，
其人民年均成長增速已經降到十個百分點以下，
但是舉債率居高不下 (房貸一般都是攤 10~30 年)，
這就會造成經濟增速其實只是假象，像當初的日本一樣是個巨大的房地產泡沫。

至於什麼時候可以看到所謂的「春燕」？
我認為至少要再 3~5 年，才有機會看到第一批不怕死的搶灘登陸。